Prix de l’immobilier: le casse-tête statistique

«La BNS aimerait savoir s’il existe vraiment une bulle immobilière. C’est un grand souci pour elle», explique Philippe Thalmann. Le professeur d’économie de l’EPFL a été chargé au printemps 2012 de rédiger un rapport de faisabilité sur la création d’un indice suisse des prix de l’immobilier, rapport qu’il a rendu en juin déjà. Le rapport s’étend sur une bonne centaine de pages, car créer un indice des prix de l’immobilier peut paraître facile, mais la tâche est plus compliquée qu’il n’y paraît. «Il y a un énorme travail d’assainissement des données», relève Philippe Thalmann, avant de faire allusion au problème de la représentativité des prix. Dans l’immobilier plus qu’ailleurs, l’hétérogénéité des données et leur fiabilité variable rend l’exercice difficile. Certains prix jugés aberrants seront éliminés de la constitution de l’indice, mais il faudra faire le tri avec des règles claires, qui permettront de garantir la qualité de cet instrument. L’objectif est notamment de donner des informations courantes sur les variations de la valeur du parc de maisons individuelles et de logements en PPE.
Pour l’instant, les indices existants, élaborés par des instituts privés, fournissent des indications très intéressantes, mais qui sont souvent divergentes. De plus, les critères utilisés pour retenir les données pertinentes sont qualifiés de peu transparents par Philippe Thalmann. Pourtant, il ne faut pas  attendre de saut quantique simplement parce que l’Office fédéral de la statistique sera chargé de l’élaboration de l’indice. En effet, tout comme les auteurs des indices existants, l’OFS devra se baser sur les données fournies par les banques et par certains investisseurs institutionnels.

Genève, un cas à part…
«A l’origine, explique Philippe Thalmann, il était question d’utiliser les données des registres fonciers et des registres fiscaux». Mais, sauf à Genève, celles-ci sont trop hétérogènes, si bien que le futur indice devra recourir à des bases de données spécifiques. Celles-ci sont en voie de constitution. Il y a la Real Estate Investment Data Base Association (REIDA) qui existe depuis 2011, et le Swiss Real Estate Data Pool, une association créée par UBS, Credit Suisse et la Banque cantonale de Zurich, dont la mise en exploitation est attendue pour 2013. Dans l’un comme l’autre cas, les détenteurs de données ne sont pas encore en mesure de transmettre l’ensemble des transactions qui seront retenues. Les indices qui tiennent compte d’offres publiées sur des sites internet, eux, ne méritent pas qu’on s’y attarde: ils ont juste pour vocation d’entretenir la publicité pour des portails commerciaux, qui accueillent des annonces de particuliers. N’importe qui, cherchant à vendre un bien à un prix fixé (haut) au hasard, se retrouve ainsi à l’origine d’une «évolution du marché»…
Plusieurs incertitudes subsistent quant aux caractéristiques qui seront retenues  dans le futur indice, à commencer par sa périodicité. «Nous aimerions un indice trimestriel, mais cela dépendra du nombre de transactions», relève Philippe Thalmann. De même, l’indice publié au niveau national comportera éventuellement des sous-indices régionaux, peut-être sept ou huit. Mais il ne sera pas possible de publier des indices par canton ou par commune, pour des raisons de représentativité des données. Cela laisse un vaste champ d’action aux indices privés qui, eux, fournissent de tels éléments, à vrai dire les plus intéressants pour les acteurs du marché et le grand public.

Mohammad Farrokh



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