Etude de la Banque cantonale vaudoise

Le marché du logement en pleine mutation

Les signes de détente se multiplient, en particulier dans la location, alors que l’accession à la propriété est toujours difficile dans le canton de Vaud.

Le marché immobilier vaudois est à un tournant. Cette situation ressort clairement de la 15e étude de l’Observatoire BCV de l’économie  vaudoise, publiée sous le titre «Devenir propriétaire: qui peut se l’offrir?».  Deux points forts en ressortent: d’une part, les ménages à la recherche d’un nouveau logement butent toujours sur le niveau des prix et des loyers pratiqués sur le marché; d’autre part, les signes de détente se multiplient, notamment grâce à une forte reprise des investissements dans la construction de logements en location. «Nous constatons une certaine détente, mais n’avons pas fait de scénario de sortie de pénurie», précise David Michaud, économiste immobilier auprès de la BCV.

Investisseurs encore actifs

L’analyse du marché immobilier vaudois et de son évolution a livré une riche collection de résultats. Parmi les principaux, on relèvera qu’après avoir pratiquement doublé entre 2000 et 2015, les prix des objets en propriété individuelle se sont stabilisés, tandis que les loyers offerts sur le marché reculaient. On peut prévoir que cette tendance se poursuivra: le marché de la propriété individuelle a ralenti, tandis que la construction de logements locatifs a augmenté. La situation reste cependant plus tendue sur l’Arc lémanique que dans l’arrière-pays.

La construction de logement dans le canton connaît une véritable mue, affirme l’étude. Jusqu’à récemment sortaient principalement de terre des logements en propriété, notamment des PPE. Depuis, ce marché a ralenti. D’un autre côté, de nombreux investisseurs, recherchant une alternative aux marchés obligataires, se sont tournés vers la pierre. Les logements qui seront bâtis en 2018 seront ainsi, en majorité, des appartements destinés à la location.

Taux de vacance en hausse

Heureuse nouvelle pour les locataires: le taux de vacance des logements est en pleine progression. Elle a débuté en 2009 (0,4%). Le taux a atteint 0,9% en 2017 et il se rapproche de la barre de 1,5%, qui correspond à un marché équilibré. En revanche, les prix restent élevés dans le canton de Vaud pour ceux qui souhaitent accéder à la propriété de leur logement. En 2005, plus de la moitié des couples mariés locataires de moins de 65 ans pouvaient acheter un appartement en PPE et environ 20% une maison familiale individuelle. En 2013, ces ménages n’étaient plus que deux sur dix à pouvoir envisager la propriété d’une PPE et un sur dix celle d’une maison familiale individuelle.

On notera encore avec les experts de l’Observatoire BCV que depuis le début des années 2000, l’accroissement de la population vaudoise et, par conséquent, la demande de logement, ont été fortement liés à l’immigration. Les personnes arrivant de l’étranger se sont en majorité installées dans les agglomérations de Lausanne et de Vevey-Montreux. Le district de Nyon, pour sa part, a été principalement recherché par des Suisses, en particulier des Genevois. Quant aux Vaudois, ils ont eu tendance à quitter ces régions pour s’installer ailleurs dans le canton, notamment dans l’arrière-pays.

Etienne Oppliger



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