L’analyse de MoneyPark

La pression sur les taux reste modérée

Dans son Rapport annuel sur la stabilité financière, la Banque nationale suisse (BNS) a évoqué les marchés hypothécaires et immobiliers. Stefan Heitmann, directeur général de MoneyPark, principal courtier hypothécaire indépendant en Suisse représenté en Romandie par DL, bien connu de nos lecteurs, commente ce document.

– La BNS continue d’enregistrer une forte croissance des crédits hypothécaires. MoneyPark constate-t-il aussi cette croissance au sein de son portefeuille? 

– Nous constatons également une forte augmentation des prêts immobiliers. Nos chiffres pour l’exercice 2017 montrent une croissance nettement supérieure à la moyenne de l’industrie, mais évidemment, en tant que jeune entreprise, nous partons d’une base différente de celle des acteurs établis.

– Toutefois, la BNS est également préoccupée par la croissance du marché, car les derniers chiffres laissent supposer une simplification de l’accession à la propriété. Cela suggère un assouplissement des critères d’octroi de la part des institutions financières et une tendance à prendre davantage de risques de leur part. Qu’en pensez-vous? 

– Je ne réagirai pas aussi catégoriquement. Nous continuons d’observer des critères d’octroi très stricts et ne constatons aucune détérioration de la qualité de nos portefeuilles quant à la viabilité des contrats hypothécaires. Toutefois, nous voyons également qu’il existe des différences notables entre les différentes banques et que, dans certains cas, davantage de risques sont pris au niveau local et régional.

– Vis-à-vis du segment de l’immobilier de rendement, la BNS suppose un risque de correction des prix en raison de la forte hausse des prix de ces dernières années. Comment MoneyPark évalue-t-il les risques généraux du marché immobilier ? 

– Dans l’ensemble, le marché immobilier pour les immeubles occupés par leur propriétaire est très robuste et, à notre avis, ne présente aucun risque majeur. Depuis le début de 2016, les risques agrégés pour ce secteur de marché sont restés faibles, de manière continue. Nous partageons cependant le point de vue de la BNS sur le marché des immeubles de rendement. Pour ce segment, les risques pour les investisseurs sont nettement plus élevés que pour les immeubles occupés par leur propriétaire. Nous surveillons activement l’ensemble du marché immobilier suisse et publions un «Real Estate Risk Index» tous les trimestres.

– La BNS constate en outre que moins de 20% des nouvelles hypothèques arriveront à échéance dans les 12 mois à venir. Les acheteurs de maisons n’optent donc pas pour des échéances à court terme. Quels modèles hypothécaires sont-ils actuellement les plus populaires? 

– Compte tenu des taux d’intérêt historiquement bas et de la faible différence par rapport au financement à court terme, le choix d’échéances à plus long terme est évident. Beaucoup de nos clients choisissent actuellement des taux à 10 ans. Mais plus encore que l’évolution des taux, c’est l’ensemble des paramètres financiers et personnels qui doivent être pris en compte et vont déterminer le financement optimal. Ce qui ne peut être garanti qu’avec un conseil complet, personnalisé et indépendant. C’est notre approche.

– Selon les données dont dispose la BNS, les hypothèques arrivées à échéance en 2017 ont été renouvelées à un taux moyen de 1,24%. Qu’en est-il chez MoneyPark? 

– Le taux d’intérêt est principalement influencé par la durée du contrat. MoneyPark négocie les taux d’intérêt les plus attractifs pour ses clients auprès de plus de 100 fournisseurs et peut proposer des taux jusqu’à 50 points de base en dessous des taux d’intérêt de référence des banques. En d’autres termes, les clients peuvent économiser massivement grâce à une comparaison transparente et indépendante des fournisseurs.

– La BNS constate que les marges d’intérêt ont continué à diminuer en 2017. Comment MoneyPark se positionne-t-il dans ce contexte? 

– Les marges décroissantes pour les banques ne peuvent que sonner avec bonheur aux oreilles de nos clients, car elles se traduisent généralement par des taux d’intérêt hypothécaires moins chers. C’est précisément là qu’intervient le modèle d’affaires de MoneyPark; nos conditions s’obtiennent grâce à notre vision transparente du marché, combinée à la sélection la plus vaste de fournisseurs.

– La nouvelle prévision d’inflation conditionnelle de la BNS pour les trimestres à venir fait état d’une inflation légèrement supérieure à 0,9% (contre 0,6% en mars 2018). La prévision pour le T1 2019 est de 0,9% et de 1,6%* pour 2020. Comment les taux vont-ils évoluer, d’après vous? 

– Nous ne voyons que des pressions à la hausse très modérées sur les taux hypothécaires. Néanmoins, nous observons des écarts de taux d’intérêt périodiques très réguliers, qui ne sont cependant pas nécessairement les mêmes pour tous les prestataires, pouvant même varier de manière très significative entre les uns et les autres. Un œil attentif sur le marché, une comparaison globale et des conseils avisés nous semblent donc indispensables pour la conclusion réussie d’un contrat hypothécaire.

 Propos recueillis par Alfred Cherpin



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