Ouvrage de référence de Martin Hoesli

Diversifier son patrimoine en investissant dans l’immobilier

Le professeur Martin Hoesli (Universités de Genève et d’Aberdeen) vient de publier une 3e édition de son ouvrage consacré à l’investissement immobilier. Cette version remaniée tient compte des fluctuations récentes; elle présente les outils susceptibles d’améliorer la prise de décision et la gestion du risque lors de placements immobiliers. Une problématique d’autant plus importante que les actifs immobiliers représentent plus du tiers de la richesse mondiale. Entretien avec l’auteur.

– Que contient cette nouvelle édition?

– L’ouvrage propose un état des lieux des connaissances en matière de gestion du risque dans le domaine de l’immobilier. Pour que ce bilan ait du sens, il doit être d’actualité. Le secteur de l’immobilier se caractérise par une grande cyclicité, avec des périodes d’euphorie, de vulnérabilité et de crises. Les marchés immobiliers ont été fortement perturbés par la crise des années 2007 à 2009. A l’inverse, la période de 2010 à 2017 a été clémente, avec de nettes hausses des valeurs immobilières. Cette évolution et ses conséquences devaient être intégrées dans mon ouvrage.

Le premier chapitre permet de planter le décor, en présentant les caractéristiques des marchés et biens immobiliers, ainsi que les acteurs intervenant sur ces marchés. Au fil des chapitres, j’aborde les thématiques suivantes: les méthodes d’évaluation des actifs immobiliers, la mesure de la rentabilité et du risque des placements immobiliers et enfin, la construction d’indicateurs des performances immobilières. Le contenu du livre gravite autour du rôle de l’investissement immobilier dans la diversification d’un portefeuille, un thème synthétisé dans le dernier chapitre.  Par ailleurs, j’intègre dans cet ouvrage les résultats les plus récents en matière de recherche internationale – avec des exemples portant sur l’Europe, les Etats-Unis et l’Asie Pacifique -, tout en insistant sur la mise en pratique des différents outils. De nombreux cas concernent le marché suisse.

– A qui s’adresse ce livre?

– J’ai rédigé en premier lieu ce manuel à l’intention des étudiants qui suivent les cours de finance de l’immobilier. Mais il est devenu apparent que la diversité des acteurs présents sur les marchés immobiliers, conscients des risques et ayant recours aux outils d’évaluation et de prise de décision, s’est accrue durant ces dernières années.

Ces acteurs, tels que les banques, les investisseurs institutionnels, les régies et les sociétés de conseil, sont demandeurs d’études et d’analyses approfondies dans le domaine qui nous concerne. Nombre de privés sont conscients également de l’importance de considérer l’immobilier dans une meilleure gestion de leur patrimoine, notamment dans leur choix entre location et propriété du logement.

– Vous présentez des méthodes d’évaluation utiles notamment à ceux qui veulent se lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier. De quoi s’agit-il?

– L’évaluation des actifs immobiliers est une thématique fondamentale pour toute personne (ou organisme) souhaitant investir

dans l’immobilier. La méthode hédoniste – qui consiste à analyser la relation entre le prix et les caractéristiques (physiques et liées à la localisation des objets) – est couramment utilisée, notamment en Suisse et en France. De manière simplifiée, cette méthode définit la valeur d’un bien immobilier sur la base du prix de transaction d’objets similaires, en l’ajustant aux caractéristiques des biens. Cet outil est aussi utilisé par des entités (telles que caisses de pension, fonds immobiliers et compagnies d’assurance) qui pratiquent le benchmarking, c’est-à-dire comparent la performance de leurs immeubles à celle des immeubles détenus par d’autres acteurs du marché.

La méthode hédoniste permet de réduire considérablement la subjectivité de l’évaluation, en introduisant des mesures quantitatives, comme par exemple le revenu des habitants d’un quartier ou la densité des écoles et des transports publics, pour mesurer la qualité de la situation. L’autre avantage indéniable de la méthode est la possibilité d’isoler l’effet d’une caractéristique sur les valeurs immobilières. On peut ainsi quantifier l’impact positif d’une vue sur la mer ou le lac, ou encore l’impact négatif du bruit lié au trafic aérien. Mais pour disposer d’estimations fiables, il faut avoir un nombre suffisant de transactions portant sur des objets similaires, ce qui n’est pas toujours le cas, notamment si un bien est atypique. Ces différents aspects sont discutés dans l’ouvrage.

Véronique Stein



Télécharger