Propriétaires immobiliers

Coup de matraque fiscal!

Alors que le canton de Vaud se prépare à baisser de 3 points la fiscalité des personnes physiques, le Conseil d’Etat genevois vient d’annoncer des hausses d’impôt importantes, ciblées sur la propriété foncière. Un projet de loi gouvernemental va en effet accroître linéairement de 20%, sans aucune distinction, la valeur fiscale des appartements et des villas. Le Conseil d’Etat espère ainsi engranger quelque 30 millions aux frais des propriétaires, lesquels sont par nature bien repérables et n’ont pas coutume de bloquer le pont du Mont-Blanc pour défendre leurs intérêts. Le Conseil d’Etat a aussi fixé les taux de capitalisation pour établir les valeurs fiscales 2018 des immeubles de rendement (qui font l’objet de location). Me Pascal Pétroz, président de la Chambre genevoise immobilière, répond à nos questions.

– D’où vient cette brusque décision et quel est l’historique de la taxation des biens immobiliers à Genève?

– Tout part de la Loi sur l’estimation des immeubles (LEFI). C’est elle qui fixe les durées de validité des évaluations fiscales des biens immobiliers dit «estimés», qui sont en fait principalement les villas et les appartements. La validité légale des dispositions de la LEFI échoit au 31 décembre prochain. Il était donc nécessaire que le Conseil d’Etat dépose, avant cette date butoir, un projet de loi déterminant  les modalités d’estimation des biens immobiliers, sans quoi il n’y aurait pas de base légale pour prélever l’impôt sur la fortune frappant ces biens immobiliers.

La question de la prorogation de cette base légale et ses conditions sont des thématiques connues de la Chambre genevoise immobilière. La CGI avait précédemment proposé des propositions alternatives à une violente majoration – en l’occurrence de 20%! Notre association préconisait une prorogation des valeurs sans aucune majoration, aussi longtemps que la nouvelle méthode d’évaluation des biens immobiliers ne serait pas en vigueur.

Il faut rappeler que le système genevois d’évaluation des villas et des appartements est ancien et assez archaïque. En bref, la valeur d’acquisition, de donation ou de succession équivaut à la valeur d’estimation fiscale de ce bien immobilier, aussi longtemps que le contribuable en reste propriétaire. Historiquement, l’Administration fiscale avait procédé à une évaluation globale du parc immobilier genevois au début des années 60 et prévoyait de refaire ce travail tous les 10 ans, d’où la fixation d’une durée de validité des valeurs fiscales. Devant l’ampleur de la tâche, des prorogations successives ont été décidées à chaque période décennale, moyennant des augmentations linéaires de 20% pour les biens n’ayant pas fait l’objet d’un changement de propriétaire. Le système a continué ainsi jusqu’en 2004, date à laquelle le Grand Conseil a décidé de ne plus majorer de 20% les valeurs.  Il était considéré en premier lieu que cette hausse était trop importante, et en second lieu qu’un changement de méthode d’évaluation était souhaité, afin de respecter les nouvelles dispositions de la Loi d’harmonisation fiscale fédérale, qui venait d’entrer en vigueur. Plusieurs prorogations successives des valeurs sans majoration ont eu leu depuis cette date. Le projet est donc resté au point mort depuis 2004 et l’on retombe aujourd’hui dans un système obsolète et arbitraire, puisque l’Etat n’a pas été en mesure de trouver de solution!

– On a aussi appris une décision étatique sur les taux de capitalisation. Qui va être concerné?

– Cette mesure concerne les immeubles dit «locatifs», c’est-à-dire – en droit fiscal – tous les immeubles constitués de plus de deux unités, occupés ou loués. Légalement, la valeur des immeubles locatifs est estimée par capitalisation de l’état locatif fiscal au moyen de taux de capitalisation. Ces derniers sont publiés annuellement, car ils sont calculés, comme le veut la base légale, en fonction des transactions observées lors des 18 derniers mois. La publication de ces taux n’est pas une surprise, on peut simplement regretter que vu les circonstances particulières qui prévalent sur ce type de marché, notamment à cause des taux d’intérêt négatifs, des correctifs sur les données des transactions, que la CGI avait proposés, n’aient pas été introduits.

– Sans vouloir (trop) faire de politique, n’a-t-on pas en ce moment une ministre des Finances PLR?

– Comme cela a été récemment rappelé dans la presse, toutes les décisions du Conseil d’Etat sont prises à la majorité du collège. Donc sans vouloir (trop) faire de politique, on peut supposer que la marge de manœuvre d’une ministre PLR peut être passablement réduite compte tenu de la composition actuelle du Conseil Etat…

– Pensez-vous que le  Conseil d’Etat cherche à compenser les diminutions de rentrées dues à la réforme proposée de l’imposition des entreprises?

– Il est toujours plus simple d’augmenter les impôts que de chercher à limiter la croissance des dépenses. La solution de facilité est de cibler les propriétaires immobiliers, peu nombreux, alors qu’une très grande majorité d‘entre eux sont déjà de bons contribuables et participent très largement à l’économie de notre canton. Il ne faut pas oublier non plus qu’une large majorité des propriétaires touchés par cette majoration fiscale sont des propriétaires occupant leur bien, parfois de longue date. Cette majoration pourrait avoir des conséquences désastreuses d’un point de vue pécuniaire. Je pense notamment aux retraités ayant acquis leur appartement ou leur villa il y a de nombreuses années.

La réforme de l’imposition des entreprises, récemment revue et corrigée, a été bien accueillie par les associations économiques. Il est très maladroit de proposer quasi simultanément  des baisses d’un côté et des augmentations de l’autre. Cela démontre malheureusement une incapacité à se montrer plus inventif ou peut-être même plus courageux, en limitant la hausse des dépenses publiques. Ce système où l’on récupère chez l’un ce que l’on n’a plus chez l’autre n’est plus acceptable. Il faut se mettre au travail pour trouver des solutions durables et abouties et ne pas céder à la facilité. Il serait dommage que la réforme de l’imposition des entreprises, qui serait une excellente chose pour Genève, en fasse les frais.

– Comment évaluez-vous les effets de cette hausse d’impôts immobiliers sur les contribuables propriétaires (souvent endettés par des hypothèques)? 

– Les effets de cette hausse fiscale vont être catastrophiques pour une partie des propriétaires de notre canton, surtout pour ceux qui le sont depuis un grand nombre d’années et qui occupent leur bien immobilier. Ces derniers vont devoir s’acquitter d’un impôt bien plus élevé, sans pour autant avoir de possibilité de se financer au moyen d’un nouvel emprunt hypothécaire. Cela pourrait être de nature à remettre en cause leur capacité à rester propriétaire. Curieuse façon de remercier des gens qui ont travaillé toute leur vie à bâtir la prospérité genevoise et qui risquent de devoir renoncer à leur chez-soi…

– Comme la voiture, la propriété est-elle appelée à devenir démodée à Genève ?

– Cette réforme pénalise clairement la propriété immobilière par son impact fiscal. Néanmoins, il convient de garder à l’esprit que sur le long terme, la propriété immobilière reste attractive car elle permet au propriétaire de se loger avec un coût qu’il maîtrise, qu’il peut choisir et, dans les faits, qui est inférieur au marché de la location. Ainsi, les milliers de Genevois qui sont inscrits dans les régies et qui souhaitent devenir propriétaires démontrent que cette volonté est au contraire très actuelle et présente aujourd’hui.

Propos recueillis par Vincent Naville

 



Télécharger