Taux d’intérêt bas et investisseurs motivés

Marché français de l’ancien: 2018, nouvelle année record

En matière de transactions immobilières, les années se suivent et se ressemblent. Après une année 2017 déjà exceptionnelle par le nombre de transactions réalisées (950 000), 2018 s’impose comme une nouvelle année record avec près d’un million de transactions (987 000). C’est ce que révèle le réseau d’agences Century 21. Tout en craignant que le marché hexagonal atteigne cette année son «plafond de verre».

Pour la quatrième année consécutive, Century 21 enregistre une progression du nombre de ventes: +3,9% sur un an. 2017 était pourtant une année historique, dépassant les 950 000 transactions réalisées dans la France entière. Principale cause de cet extraordinaire dynamisme: le niveau très bas des taux d’intérêt, qui porte le marché.

D’ailleurs, les Français ne s’y trompent pas: la part de l’emprunt souscrit pour un achat immobilier augmente encore (+1,6% sur un an pour représenter 78,4% du montant de l’acquisition) et la durée de crédit s’allonge également (avec +0,9%, il est de 20,5 ans en moyenne).

Ce recours à l’emprunt s’explique également par un contexte où les prix continuent de croître, pour la troisième année consécutive. Le prix moyen au mètre carré a ainsi augmenté de 1,7% entre 2017 et 2018 et atteint 2595 euros. Cette progression est plus importante sur le segment des maisons (+3,5%) que sur celui des appartements (+1,1%). On se rapproche des plus hauts niveaux constatés en 2011 (2665 euros/m²).

Prix moyen d’une transaction: 213 705 euros

Le montant moyen d’une transaction établit un nouveau record: 213 705 euros (208 759 en 2017); 229 489 pour une maison et

204 695 pour un appartement. Point encourageant: chez les acquéreurs, les plus jeunes voient leur proportion progresser. Ainsi, la part des moins de 30 ans croît de 3,1% et celle des 30/40 ans de 1,5%. A eux seuls, les 40 ans et moins représentent 46,6% des acquisitions.

Ces achats sont surtout destinés à l’acquisition de la résidence principale (à 68,9%). En revanche, le marché des résidences secondaires recule en 2018 de 5,9% et ne représente plus que 6,4% des transactions.

Fait notable: la part consacrée à l’investissement locatif est en très nette progression (+24,7%) et représente 21,7% des achats effectués en 2018, niveau historiquement haut dans l’ancien. A l’heure où les placements financiers, notamment l’assurance vie si cher aux Français, rapportent peu et dans un contexte d’incertitude économique, la pierre apparait comme la valeur refuge par excellence. Le raisonnement des investisseurs est d’ailleurs juste: les taux de crédit étant inférieurs à l’inflation, ils gagnent actuellement de l’argent à emprunter.

Si le marché tourne à plein régime, il n’est pourtant pas en surchauffe et les délais de vente sont restés stables en 2018 à des niveaux relativement hauts (91 jours), loin de la frénésie observée en 2004 où les délais de vente ne dépassaient pas 64 jours en moyenne.

A noter que c’est la première fois depuis 2011 que la surface d’une acquisition est en recul: elle perd 0,5 m² en un an pour s’établir en moyenne à 85,7 m², tout type de biens confondus (113,5 m² pour les maisons;

58,1 m² pour les appartements). Preuve que les ménages consentent des efforts pour être propriétaires en sacrifiant un peu de superficie.

Paris: de record en record

Affichant près de 400 euros de plus qu’en 2017, le prix moyen au mètre carré dans la capitale franchit un nouveau record, en s’établissant en 2018 à 9452 euros/m². C’est 1 400 euros de plus qu’il y a à peine trois ans. L’ascension des prix immobiliers étant spectaculaire, l’activité marque le pas (-0,3% sur l’année).

Le montant moyen d’une transaction parisienne continue de crever les plafonds: 461 118 euros en moyenne en 2018

(452 545 euros en 2017). Pour se loger, les Parisiens réduisent leur surface (-1,3 m² sur un an pour se situer à 49,5 m²) et allongent leur durée de crédit (+0,8%) qui s’étale désormais sur 20,5 ans en moyenne.

Les délais de vente s’allongent de quatre jours et se situent à 61 jours en moyenne (ils s’étaient réduits à 44 jours en 2011). Les achats sont destinés à 58,6% à l’acquisition de la résidence principale. Mais, après avoir fortement reculé en 2017, l’investissement locatif remonte en flèche et sa part croît de +33,2% en 2018 (28,5% des acquisitions). Ce retour en masse des investisseurs durera-t-il si, comme il en est question, les loyers sont de nouveau encadrés dans la capitale?

Conséquence de cette hausse des prix vertigineuse: la part des employés et ouvriers, qui avait déjà reculé de 31% en 2017, chute encore de 22,4% en 2018 et désormais 4,5% des acquisitions parisiennes seulement sont réalisées par les employés et ouvriers. Ils représentaient près de 14% des acquéreurs en 2009.

La part des cadres moyens se réduit également comme peau de chagrin: -10% en un an. A Paris, une vente sur deux est concrétisée par des cadres supérieurs et des professions libérales (47,8%, contre 16,1% France entière).

Ile-de-France: progression mais écarts de prix considérables

Le prix moyen au mètre carré francilien progresse de manière continue depuis 2015; il enregistre une nouvelle hausse de 3,4% en 2018 pour s’établir à 3 303 euros tous types de biens confondus (3015 pour les maisons; 3713 pour les appartements). Cette augmentation n’altère pas le dynamisme du marché et le nombre de ventes augmente encore de 2,2% par rapport à 2017.

Le montant moyen des transactions franchit un nouveau record: 261 059 euros en 2018, contre 253 516 en 2017. Comme leurs voisins parisiens, les Franciliens font des sacrifices en termes de surface (elle baisse légèrement en 2018 pour s’établir à 79,9 m² en moyenne).

Si la part des employés/ouvriers et des cadres moyens représente toujours 73,3% des acquéreurs en Ile-de-France, ce sont les cadres supérieurs qui voient leur proportion parmi les acheteurs progresser le plus rapidement: ils sont à l’origine de 13,9% des transactions.

Dans l’ensemble, ces transactions sont réalisées à 79,7% pour l’acquisition d’une résidence principale mais, comme dans le reste du pays, l’investissement locatif bondit en 2018 (+29,8%) et concerne désormais 17% des acquisitions.

A l’échelle des départements franciliens, tous voient leur prix moyen au mètre carré progresser (la hausse la plus importante concerne la Seine-Saint-Denis, dont le prix moyen au mètre carré augmente de 6,8%). Les écarts de prix restent toutefois considérables dans la région: le département le moins cher demeure la Seine-et-Marne (2362 euros/m² en moyenne), avec un prix moitié moindre que dans les Hauts-de-Seine (5874 euros/m²).

Concernant les catégories socioprofessionnelles des acheteurs, le Val-d’Oise et la Seine-et-Marne ont plus de 50% des transactions réalisées par les employés et ouvriers (respectivement 57% et 54,9%) quand le département des Hauts-de-Seine a la proportion de cadres supérieurs et professions libérales la plus importante (32,3%).

Province: transactions en hausse partout

Toutes les régions bénéficient d’un marché immobilier dynamique et d’un nombre de transactions en hausse par rapport à 2017.

Seules trois régions voient leur prix moyen au mètre carré baisser: Bretagne (-0,5%), Centre Val-de-Loire (-1,5%) et Hauts-de-France (-1,9%). Auvergne-Rhône-Alpes, Grand-Est, Nouvelle-Aquitaine, Occitanie, Provence-Alpes-Côte-d’Azur enregistrent en revanche des progressions conséquentes de leur prix moyen au mètre carré, allant de 3,6% à 7,5%.

2019: les arbres ne montent pas jusqu’au ciel…

Le marché immobilier en 2018 a été exceptionnel par sa vitalité et le montant des sommes consenties pour acquérir un logement. Les prix progressent depuis trois ans maintenant, mais un certain nombre d’indicateurs commencent à faiblir. Le recours au crédit est pleinement exploité, les surfaces réduites pour pouvoir acheter. Le marché semble atteindre un plafond de verre. En outre, c’est le dynamisme généré par les investissements locatifs (21,7% de l’ensemble des transactions) qui a porté le marché en 2018.

Michel Levron – Paris

 



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