Construire davantage de PPE

La Chambre immobilière en campagne

On sait que le pourcentage de propriétaires immobiliers, à Genève, est quasi dérisoire (quelque 19%). En Zone de développement, il serait possible de construire beaucoup plus de propriété par étages, type d’habitat objet d’une demande massive et dont le prix de revient est finalement beaucoup moins élevé que ne le croient la plupart des Genevois. S’appuyant sur une série d’études et de sondages aux enseignements convergents, la Chambre genevoise immobilière lance une campagne d’information destinée tant aux promoteurs (qui ne construisent que 33% de PPE alors que la loi autoriserait jusqu’à 70%) qu’aux élus (la mise en cause des proportions issues de l’Accord du logement étant menacées par divers projets parlementaires).

«Soucieuse de relayer la volonté de milliers de familles genevoises de devenir propriétaires, mais aussi d’informer plus largement la population des conditions dans lesquelles il est possible de le devenir à Genève – particulièrement en zone de développement -, la Chambre genevoise immobilière (CGI) lance une campagne d’information intitulée: devenirproprietaire.ch», ont expliqué à la presse Pascal Pétroz et Christophe Aumeunier, respectivement président et secrétaire général de la CGI.

L’Association des propriétaires genevois, qui va sur ses 100 ans, dresse cinq constats:

• Un taux très faible de propriétaires à Genève (19%);

• La volonté réfléchie de milliers de familles de la classe moyenne genevoise de devenir propriétaires;

• Le manque d’information générale dont dispose la population (encore heureux qu’existe Tout l’Immobilier!);

• Le déséquilibre socio-culturel et les importantes pertes fiscales subis par le canton et les communes dont les candidats à la propriété émigrent en pays de Vaud ou en France;

• La volonté politique «incompréhensible» de rationner la production de propriété par étages (PPE) en Zone de développement.

«Il s’agit de répondre à tous les besoins de la population en matière d’habitat, y compris dans cette catégorie de logement. Cela correspond à un besoin d’intérêt général», explique Christophe Aumeunier.

Une demande constante

La demande de PPE en Zone de développement (prix contrôlés par l’Etat) dépasse très largement l’offre. Pour chaque PPE réalisée, les candidats à l’accession à la propriété sont des dizaines à postuler. Il en résulte une grande frustration de la classe moyenne genevoise, et ce en contradiction manifeste avec le droit constitutionnel qui veut que l’accession à la propriété soit favorisée. Si l’Etat semble décidé à promouvoir avant tout les logements subventionnés et les LUP (respectivement 50% et 36% des constructions en Zone de développement, les deux catégories s’interpénétrant), Genève a besoin de mixité et doit loger chacun selon ses goûts et ses moyens, cela paraît une évidence – à moins de sacrifier à une obsession quasi collectiviste comme un de nos confrères qui suggérait que l’Etat restreigne le nombre de mètres carrés par personne dans les PPE en Zone de développement!

Chaque projet de construction de PPE en ZD fait l’objet d’une convoitise bien légitime. 

(Voir schéma 1)

En raison du contrôle des prix pratiqué par l’Etat en zone de développement et des conditions de crédit favorables (taux hypothécaires bas et offres de taux fixes jusqu’à 20 ans), l’accès à la propriété affiche un coût très raisonnable. Il existe aussi, par le biais de la Loi encourageant l’accession à la propriété du logement (I 4 55), récemment modifiée avec le soutien de la CGI, la possibilité d’obtenir un cautionnement de l’Etat à hauteur de 20% de la valeur d’acquisition. Cela influe à la baisse les taux hypothécaires pratiqués par les établissements de crédit.

Moins cher que louer

La charge résidentielle d’un propriétaire de PPE en zone de développement est moins chère que le loyer moyen genevois du secteur dit «libre». Le tableau ci-contre se base sur le prix moyen des PPE en zone de développement qui est de CHF 6000.- par m2. Il démontre une économie mensuelle d’environ CHF 200.-/mois par rapport au loyer moyen genevois (celui du locataire en place) tandis que s’il faut se reloger (conclusion d’un nouveau bail), l’économie mensuelle est de plus de CHF 500.-/mois. (voir schéma 2).

Le prix moyen d’un appartement de 3 pièces s’établit donc à CHF 390 000.- et celui d’un 5 pièces à CHF 630 000.-.

S’agissant de la capacité à accéder à la propriété en lien avec les fonds propres et les revenus utiles, en premier lieu, il faut relever que des milliers de familles genevoises de la classe moyenne répondent aux critères d’acquisition. Ce sont elles qui constituent la demande que nous évoquions ci-dessus.

Le besoin en fonds propres, hors LPP, va de CHF 46 000.- pour un 3 pièces à CHF

79 000.- pour un 5 pièces et ce, y compris les frais d’acquisition. Tous les Genevois n’en disposent pas. Mais des milliers de familles genevoises ont cette capacité. S’agissant du revenu utile pour pouvoir obtenir un prêt hypothécaire, la règle posée par les instituts de crédit est que la charge résidentielle (intérêts hypothécaires + amortissements + charges de PPE) ne doit pas dépasser le tiers du revenu brut des acquéreurs. Pour répondre à ces exigences, le revenu nécessaire (cumulé si achat en couple) pour acquérir un 5 pièces est de CHF 9380.- par mois avec 20% de fonds propres (10% seulement de LPP qui représentent

CHF 63 000.-).

Si l’on porte ces fonds propres à 33% en mobilisant 23% de fonds en provenance de sa LPP (CHF 147 000.-), le revenu mensuel nécessaire est alors de CHF 6825.-, soit inférieur au revenu médian genevois, qui s’établit (pour une seule personne) à CHF 7278.- selon l’OCSTAT (T 03.04.1.06-2016).

Des illusions

Un bon nombre de Genevois ont déjà pris conscience de ces conditions favorables d’accession à la propriété. Un sondage effectué en janvier 2018 par l’Institut Joaquin Fernandez, à la demande de la CGI, démontre que 52% des Genevois déclarent souhaiter devenir propriétaires. Toutefois, 66% des Genevois ont une perception erronée de leur capacité à le devenir. La CGI entend contribuer à y remédier.

François Berset

 



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