Finance immobilière

Par Richard Manissier

Responsable de la Succursale de Genève – DL MoneyPark

Financer son bien immobilier en Zone de développement 

La construction en Zone de développement, plus communément appelée «prix contrôlé par l’Etat», est une spécificité du canton de Genève. Ces dernières années, l’on a régulièrement entendu parler de ce type de projets et notamment de réglementations plusieurs fois modifiées au cours d’une courte et récente période. Il nous semble donc important de faire un point sur les conditions d’acquisition et de financement dans ce cas de figure.

Une Zone de développement est un périmètre dans lequel toute nouvelle construction fait l’objet d’un contrôle de la part de l’Etat de Genève, selon la LGZD (Loi générale sur les Zones de développement), datant de 1957.

De nombreux épisodes sont intervenus  dans l’introduction de la Loi Longchamp de 2014, qui visait à réglementer plus durement la vente de ces logements. D’abord rejetée en 2015, puis corrigée et finalement adoptée par le Grand Conseil en septembre 2016, ladite loi prévoit maintenant que l’acquéreur d’un appartement en Zone de développement est obligé de l’habiter pendant la période de contrôle par l’Etat, soit 10 ans. Sauf dérogations spécifiques, les sanctions en cas de violation de cette nouvelle loi peuvent coûter cher, car une amende allant jusqu’à 20% du prix d’achat peut être infligée.

Ce type de projet de construction permet aux acquéreurs de devenir propriétaire d’un appartement à un prix inférieur à celui du marché et favorise ainsi l’accession à la propriété à un plus large public, notamment à la classe moyenne. En effet, on estime que le prix d’achat en ZD est d’environ 25% à 30% moins cher que le prix du marché.

Toutefois, les projets en Zone de développement sont assez peu nombreux et la demande très forte. Il faut donc parfois du temps avant de pouvoir trouver l’appartement de ses rêves.

Quels sont les avantages?

Outre le prix d’achat intéressant, le montant de fonds propres nécessaire pour l’achat d’un appartement en prix contrôlé est également moins élevé que pour un appartement équivalent sur le marché libre.

Prenons comme exemple un appartement qui serait vendu CHF 1’150’000.- sur le marché libre et qui nécessiterait un apport minimum de 20%, soit CHF 230 000.- de fonds propres. Pour le même bien, alors vendu environ

CHF 800 000.- en prix contrôlé, l’apport de fonds ne serait que de CHF 160 000.-.

Une autre économie majeure est représentée par les frais d’achat (droits de mutation, notaire, etc.), qui se calculent sur un prix inférieur. Dans le cadre de notre précédent exemple, l’écart est d’environ CHF 13 000.- (hors cédule hypothécaire).

Notons par ailleurs que l’on peut bénéficier du rabais «Casatax», également une spécificité genevoise introduite grâce aux efforts  de  la Chambre genevoise immobilière, qui prévoit une réduction du droit de mutation, pour les biens immobiliers en résidence principale et dont le prix d’achat n’excède pas CHF 1 183 649.-, ce qui est bien souvent le cas pour des appartements vendus en Zone de développement.

Dernier avantage mais non des moindres, le coût mensuel pour le futur acquéreur sera plus faible que celui du marché libre. En effet, le besoin de financement étant plus faible compte tenu du prix d’achat avantageux, les intérêts hypothécaires seront réduits en comparaison d’une acquisition traditionnelle sur le marché libre. Si l’on ajoute à cela le fait que les taux hypothécaires sont actuellement bas, l’opération n’en est que plus attrayante.

Qu’en est-il du financement immobilier?

Pour le financement de l’acquisition d’un bien immobilier en Zone de développement, les normes de financement ne sont pas différentes de celles régissant une acquisition traditionnelle.

Vous devrez donc toujours disposer de 20% de fonds propres, dont la moitié (soit 10% du prix d’achat) ne doit pas provenir du 2e pilier, ni de prêts remboursables. Les frais d’acquisition et de constitution de cédule doivent également être financés sans le 2e pilier.

Les établissements financiers prêteront donc jusqu’à 80% de la valeur du bien. Un financement à 90% est également envisageable par la mise en gage des avoirs du 2e pilier, pour autant que la situation financière le permette.

Il y a également la possibilité, selon la situation financière, d’intégrer des plus-values dans le financement, pour votre cuisine ou pour les sanitaires par exemple. Toutefois, les établissements retiendront au maximum 5% de plus-values du prix de l’appartement, hors parking, et financées à 80% ou 90% au maximum.

En conclusion, si vous êtes intéressés par l’achat d’un appartement en PPE pour votre futur logement, soyez à l’affût des opportunités de biens en Zone de développement car cela pourrait s’avérer une excellente opération financière.

DL MoneyPark

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