Le PAV commence à prendre forme

Le traditionnel rendez-vous annuel «Les pieds dans le PAV», organisé par le Comptoir Immobilier et qui permet de s’informer sur les derniers développements du périmètre Praille-Acacias-Vernets, s’est tenu il y a quelques jours à l’hôtel Ramada-Encore. Lors de cette 7e édition – comme à chaque fois animée par notre rédacteur en chef Thierry Oppikofer -, le débat a été quelque peu freiné, l’assemblée fournie se trouvant visiblement déçue de pas pouvoir dialoguer comme les années précédentes avec Antonio Hodgers, excusé en dernière minute en raison d’un impondérable.

Les avancées du PAV sont encore peu visibles. Pourtant, Saskia Dufresne, directrice du projet au Département du territoire, se veut rassurante: «Il y a dans l’aménagement des temps longs, où rien ne se voit, ni se ressent. Mais quand ça démarre, c’est lancé. Et on y est, croyez-moi, vous en verrez bientôt les effets». La question de la libération du foncier est au cœur du débat; il s’agit pour l’Etat de racheter des droits de superficie et libérer des terrains, afin de les remettre aux mains des opérateurs. C’est la mission de la Fondation PAV, très attendue et dont l’existence est imminente, après moults rebondissements. Le nom de son président circule officieusement – ce pourrait être Robert Cramer -, mais n’a pas été révélé lors du séminaire.

Un autre acteur majeur du secteur était présent parmi les intervenants: la CPEG. Son responsable John Lateo indique que dans le secteur PAV, l’investissement global de la Caisse de prévoyance de l’Etat de Genève s’élève à un milliard de francs, échelonné sur une dizaine d’années. Six projets sont déjà en cours, notamment avec des investisseurs privés.

Où en sommes-nous?

Le PAV, ce sont 230 hectares situés stratégiquement en extension du centre-ville. «Un véritable mastodonte dont l’attractivité a été renforcée grâce à une meilleure accessibilité, avec la mise en service du Léman Express en décembre dernier, a souligné Philippe Moeschinger, directeur général du Comptoir Immobilier. S’y trouvent deux gares, connectées au réseau d’agglomération». Si les premières constructions se dressent déjà dans le secteur de Pont-Rouge, sur la parcelle des CFF, c’est du côté de la caserne des Vernets qu’il faut s’attendre à voir les prochains signes du changement. Les autorisations de construire sont sur le point d’être délivrées; elles annoncent la construction d’une imposante tour en front d’Arve, d’un groupe scolaire et d’un total de 1500 logements *.

Dans un climat de méfiance face à la densité, les responsables cantonaux présents au séminaire ont précisé: «Les Vernets afficheront certes une forte densité, mais elle permettra de créer de grands espaces publics: l’aménagement de plusieurs places d’envergure est planifié». L’attention portée aux plantations et aux matériaux est en outre soulignée. Un espace rivière d’une longueur de 2,6 km constituera la colonne vertébrale verte et bleue du PAV; il sera un lieu de détente et de loisirs pour les usagers. Réalisé par étapes, ce grand projet de remise à ciel ouvert de la Drize constitue en outre une nécessité hydraulique, car il jouera un rôle majeur dans la gestion des crues et par conséquent la sécurité des nouveaux quartiers. L’architecture et l’habitabilité sont également discutées, par le biais des typologies et de la lumière au sein des logements. Enfin, le quartier s’ouvrira vers l’extérieur, avec la requalification du parvis de la patinoire des Vernets; les connexions seront renforcées, grâce à un boulevard urbain et à la Voie verte d’agglomération qui passera à proximité.

Dans le secteur dit Grosselin, les services de l’Etat planchent actuellement sur un premier Plan localisé de quartier (PLQ), centré autour de l’ancienne usine Parker (Marbrerie). A l’Etoile, les tours ne se dressent pas encore, mais un PLQ a été adopté l’année dernière; s’y ajoutent un concours d’architecture, ainsi que des réflexions menées avec divers opérateurs. Les discussions vont également bon train quant au grand parc du PAV, qui se trouvera à l’emplacement de M-Parc, cela en lien avec les projets logistiques et immobiliers envisagés.

Du logement aux entreprises

Saskia Dufresne a rappelé les principes de la loi PAV, votée par le peuple en juin 2018. Cette loi concerne les terrains en mains publiques – à savoir 80% du périmètre – pour lesquels divers types de logements sont définis. Bien qu’un nombre élevé de logements d’utilité publique (LUP) soit prévu, d’autres catégories s’ajoutent. Ce sont en particulier les PPE en droit de superficie, dont les terrains resteront contrôlés par l’Etat. Les coopératives d’habitation seront également privilégiées au PAV.

Sur la thématique de l’avenir des entreprises, une certaine incertitude s’est fait sentir lors du débat, en particulier quant au prix de rachat des droits de superficie. Pour Guy Vibourel, président de la Fondation pour les terrains industriels de Genève (FTI) et ancien directeur général de Migros Genève, «les entrepreneurs ont besoin d’échéances et de visibilité pour gérer leur outil de travail. Ils peinent à s’inscrire dans le temps long. Il faut améliorer l’information et cela fait partie de notre rôle: nous devons être un vecteur pour transmettre les attentes des uns et des autres». Renommée avec humour par son président «Facilitateur de la transition industrielle», la FTI se charge d’accompagner les entreprises dans leurs démarches. Certaines resteront sur place, mais avec des contraintes différentes; d’autres se transformeront ou devront se reloger ailleurs, en profitant parfois pour de nouveaux partenariats ou regroupements. Ces bouleversements s’inscrivent bien entendu dans un monde industriel dont l’évolution est à la fois technologique et sociétale. Les enjeux, tout comme les modes de fonctionnement, sont en profonde mutation.

Comme le relève Jean-Charles Magnin, analyste économique au Comptoir Immobilier, il est essentiel de faire coïncider le timing des entreprises qui souhaitent partir ou se relocaliser et celui de l’offre en matière de locaux dans le canton. Bien que ces derniers soient majoritairement à louer, certaines opportunités de vente se présentent aujourd’hui. En ce sens, Pégase SA, représenté au débat par son administrateur Roberto Nespolo, propose des solutions de relocalisation des entreprises du PAV avec la possibilité d’acquérir des locaux. C’est le cas du bâtiment des «Cabinotiers»: un terrain de la Zone industrielle de Meyrin-Satigny a été mis par la FTI à la disposition de Pégase, qui s’est chargée de le densifier. En découle un immeuble de cinq étages, conçu de manière rationnelle et comprenant 9000 m2 de locaux prêts à l’emploi. La vente se fait par lots PPE (plateaux entiers de 1620 m2 ou divisibles dès 200 m2), à des prix compétitifs.

Par ailleurs, le Comptoir Immobilier joue un rôle d’accompagnement et de conseil aux entreprises. La régie s’est dotée d’une équipe de spécialistes dédiée au PAV, épaulant les entrepreneurs dans des situations qui peuvent s’avérer complexes ou problématiques. Une analyse pointue des besoins et des opportunités de chacune, en fonction de l’évolution du secteur et du marché, est proposée. «Quelle que soit la situation des entreprises, elles piaffent d’impatience», a conclut Jean-Charles Magnin.

Véronique Stein

* Voir également Tout l’Immobilier No 974, du 13 janvier 2020.

 



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