Prévisions de la banque pour 2020

L’UBS prévoit une légère hausse des prix du logement

Les taux hypothécaires et la conjoncture économique dictent la hausse des prix. Asséchement de l’offre de logements en PPE.

L’UBS fait partie des poids-lourds du marché hypothécaire suisse. Son rapport annuel «Real Estate Focus» fait autorité chez les professionnels de la branche. Plus attaché aux tendances qu’aux chiffres, il fournit un éclairage original,  souvent vérifié par les faits ultérieurs.

Forte hausse du luxe 

Globalement, les économistes de la banque constatent tout d’abord que le marché du logement a enregistré la plus forte hausse de prix depuis 2014. Les appartements et les maisons ont tous deux connu un renchérissement annuel de 2%, dû essentiellement au niveau des taux hypothécaires. «La baisse des coûts du capital a nettement plus de poids dans les centres onéreux qu’en périphérie, affirme l’UBS. Les prix à l’achat des logements ont augmenté le plus fortement dans les régions urbaines à l’économie dynamique, par exemple sur l’arc lémanique, ainsi que dans les agglomérations de Zurich et de Bâle. Les prix dans le segment de luxe y ont même affiché une augmentation trois fois supérieure à la moyenne suisse».

Pour l’année en cours, l’UBS table sur une légère augmentation des prix des logements. Cette tendance s’explique par une faible offre de PPE par rapport aux appartements en location. Les centres urbains sont particulièrement touchés par l’asséchement de l’offre d’appartements en propriété par étages.

La construction se déplace 

La construction de maisons d’habitation se déplace de plus en plus vers des régions sans biens immobiliers. L’an dernier, c’est dans les pôles économiques de Zurich, de Genève et de Lucerne qu’a été enregistré le plus grand nombre de demandes de permis de construire. Par contre, le taux de vacance réduit de plus en plus les revenus locatifs dans les régions les plus touchées, telles que Soleure et le Tessin. Les économistes d’UBS font remarquer que depuis 2016, les prix des immeubles locatifs n’ont pas évolué, malgré la baisse des taux d’escompte. Pour cette année, ils prévoient une baisse d’environ un pour cent des loyers à l’offre, ce qui limite le potentiel de prix plus élevés à l’achat.

Le centre garde son attrait 

Un coup d’œil sur les surfaces de bureau, pour constater qu’elles ont davantage rapporté l’année dernière dans les centres que les surfaces en périphérie. Les centres profitent largement d’une croissance de l’activité portée par les petites entreprises et les sociétés nouvellement créées, ainsi que par une demande correspondante de surfaces de bureaux flexibles. Pour l’instant, la part du marché des espaces à location souple est encore inférieure à un pour cent du total du marché, mais la tendance est à la hausse. Quant aux surfaces de vente, elles sont toujours touchées par le commerce en ligne, qui devrait augmenter pour la troisième année consécutive – de 10% – et par le tourisme d’achat. L’offre de surfaces de vente est toujours excédentaire, «mais les loyers sont en moyenne encore trop élevés et une baisse est inévitable», conclut le rapport.

GROS PLAN

Des niches recherchées

Les investissements de niche se voient accorder à l’heure actuelle une attention toute particulière, car ils offrent des rendements supérieurs. Toutefois, nuance l’étude de l’UBS, en raison de la taille plus faible du marché et d’une liquidité inférieure, ces placements s’accompagnent d’un risque supérieur à celui des investissements dans les immeubles d’habitation, de bureaux ou commerciaux classiques. En outre, les investissements de niche exigent un grand savoir-faire.

Globalement, constate l’étude, les investisseurs apprécient les niches qui découlent des mégatendances que sont le vieillissement, la numérisation, l’individualisation, la mondialisation et l’urbanisation. Ils exploitent le fait qu’à l’avenir, la population sera de plus en plus nombreuse et âgée à vivre dans des unités de logement plus petites en ville, que les formes de location flexibles seront de plus en plus prisées et que «l’accès au dernier kilomètres»,  pour le client, gagnera en importance.

A l’heure actuelle, sept tendances immobilière importantes attirent les investisseurs directs: les micro-appartements, les résidences d’étudiants, les résidences pour personnes âgées, la location pour du tourisme de courte durée, le coworking (espace de travail partagé), le self-stockage (espace de stockage sécurisé) et les surfaces logistiques (commerce en ligne)

Etienne Oppliger



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