Nouvelle édition du Wealth Report

Immobilier de luxe et Covid-19

Dans le contexte post-coronavirus, que reste-t-il des tendances annoncées par la 14e édition du «Wealth Report»? (voir Tout l’Immobilier No 941, du 1er avril 2019). Cette étude – menée chaque année par Knight Frank, leader mondial de l’immobilier de prestige – est axée sur les principaux thèmes mondiaux de la gestion de fortune et de l’investissement immobilier.  Jacques Emery, directeur des ventes de Naef Prestige/Knight Frank à Genève, nuance les résultats de ce rapport à l’heure du déconfinement. Il nous confie également ses réflexions sur la situation locale.

– Quel bilan tirer de l’année 2019 quant aux comportements des individus ultra-fortunés du monde?

– Sur le plan économique, 2019 a été une année tumultueuse, le Fonds monétaire International réduisant ses prévisions d’une croissance du PIB mondial de 3,5% en janvier 2019 à seulement 2,9% en janvier 2020. Mais cela n’a pas empêché le nombre de UHNWI (pour ultra high net worth individuals, c’est-à-dire ceux disposant d’une fortune supérieure à 30 millions de dollars) de progresser de 6%, ce qui porte le nombre d’individus concernés à 513 244 à travers le monde. Les Etats-Unis dominent le classement avec 240 575 UHNWI, davantage que l’Europe et l’Asie réunies. La Suisse reste une destination privilégiée des fortunes, occupant la 10e place sur les 180 pays évalués. A l’échelle mondiale, l’immobilier occupe la première classe d’actifs (27%) confirmant son rôle de valeur refuge, suivi du marché des actions (23%), du marché des obligations (17%) et enfin du numéraire (11%).

– Quelles sont les sites qui attirent le plus de riches? Comment ces prévisions ont-elles été revues suite à la pandémie?

– Pour mesurer l’évolution du marché immobilier de prestige, Knight Frank a développé un indice, le Prime International Residential Index (PIRI 100). Ce dernier prend en compte la variation des prix d’une année à l’autre pour les cent sites les plus prestigieux au monde. Zurich, Genève et Lausanne, mais aussi des stations de montagne comme Verbier, Gstaad et Saint-Moritz, en font partie. Parmi ce palmarès, vingt villes font l’objet de projections plus détaillées. En ce début d’année, sans surprise, le Covid-19 a fait des ravages sur les marchés de l’immobilier haut de gamme, alors que les volumes de ventes chutaient. Les résultats montrent que Monaco, Lisbonne, Vienne et Shanghaï sont les quatre seuls grands marchés résidentiels de luxe qui devraient connaître une croissance des prix jusqu’à la fin de 2020; ces villes se trouvaient déjà dans une situation prévisionnelle plutôt bonne avant le Covid-19. Partout ailleurs, l’impact du coronavirus s’est fait sentir, projetant les sites dans des croissances négatives.

–  Quelles sont les variations envisagées?

– L’ampleur de l’incertitude économique mondiale est sans précédent; il est donc difficile de chiffrer exactement les prévisions. En conséquence, Knight Frank a classé les vingt villes en quatre catégories: les marchés qui connaîtront une forte croissance des prix (+5% ou plus), les marchés à faible croissance des prix (0% à 5%), les marchés qui connaissent une stagnation ou une faible baisse des prix (0% à -5%) et les marchés pour lesquels la baisse de prix sera forte (-5% ou moins). Au début de l’année, Knight Frank avait prédit qu’un certain nombre de marchés à travers le monde connaîtraient une croissance saine des prix de base, à l’instar de Genève dont la croissance prévue était de 4%. Depuis le début de la crise, l’indice de prix à Genève se place  dans la catégorie III, à savoir un indice des prix plat ou à la baisse (0% à -5%), tout comme Londres et Berlin.

– Comment voyez-vous l’avenir de l’immobilier haut de gamme à Genève et en Suisse?

– Il faut bien distinguer les quatre secteurs immobiliers – revente d’immobilier résidentiel, vente sur plans, prestige et vente d’immeubles -, chaque segment réagissant de manière distincte. En ce qui concerne les biens de luxe, nous pensons que deux tendances se dessineront à court terme. La première touche des personnes fortunées qui ont été confinées dans des villes comme Paris, Rome, Milan, Madrid ou New York; pour elles, venir se domicilier dans nos plaines helvétiques représente une sécurité selon la perspective d’éventuelles nouvelles vagues de pandémie. Un argument qui s’ajoute à la qualité de vie, la stabilité, les écoles et les infrastructures suisses; la vue sur le lac et les montagnes est également très recherchée dans tout l’Arc lémanique. Notre pays a vraisemblement gagné en attractivité suite au Covid, puisque la crise sanitaire a été relativement bien gérée et que nous disposons de villes avec de la verdure, sans densité excessive. Les prix des biens de prestige risquent toutefois de baisser légèrement, mais les transactions devraient se poursuivre dans ce segment. La seconde tendance est celle qui porte sur l’investissement immobilier de standing en montagne, avec Villars et Verbier en première ligne. Les agences suisses enregistrent déjà de fortes demandes de location pour cet été, démontrant l’attractivité de ces stations. Les Suisses sont intéressés à acquérir des résidences secondaires en montagne (biens existants uniquement, selon les restrictions de la Lex Weber), ce d’autant plus si la tendance au télétravail se développe. Mais il s’agit aussi d’étrangers, qui souhaitent garder leur lieu de vie principal et ont la possibilité d’acheter (sous réserve des réglementations) une résidence secondaire dans les zones touristiques où ils pourront se réfugier en cas de problème sanitaire. Une sorte de confinement de luxe… De manière générale, une forte proportion de clients destinent leurs biens à la location.

– Les avantages de Genève en termes d’accessibilité jouent-ils également dans ce contexte de pandémie?

– Oui, avec la suspension des voyages aériens dont on ne connaît ni l’ampleur ni la durée, les acheteurs pourraient donner la priorité aux marchés de résidences secondaires plus proches de chez eux et accessibles par la route ou le rail. Depuis Genève, Paris et Milan sont à quelques heures de train. Il en est de même du Valais et de la Suisse alémanique. Notre réseau ferroviaire est particulièrement performant. Par ailleurs, tout comme dans la plupart des économies avancées, les taux d’intérêt devant rester à des niveaux historiquement bas, certains chercheront à en tirer profit en refinançant ou en libérant des fonds propres pour acheter un nouveau bien immobilier.

– Au niveau international, à quoi peut-on s’attendre en 2021?

– Les volumes de vente vont rebondir, mais resteront inférieurs à la moyenne à long terme. A l’horizon 2021, Londres et Lisbonne sont en tête, avec des prévisions de croissance supérieures à 5%. Un certain nombre d’autres marchés européens, comme Berlin et Madrid, devraient également connaître un rebond positif. Genève quant à elle, devrait retrouver un indice positif, avec pour 2021 une croissance prévue entre 0,1% et 5%. Par ailleurs, afin de redynamiser le marché, les mesures dites de «refroidissement» (règles initialement mises en place par divers pays pour freiner l’acquisition et la spéculation) pourraient être assouplies. En conclusion, si le Covid-19 a ébranlé les marchés immobiliers, il n’en reste pas moins que la propriété continuera d’être attrayante en tant qu’investissement à long terme et réserve de capital!

Véronique Stein

 



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