La chronique de CGI Conseils

Cette semaine par Anne Hiltpold, Avocate

Mon locataire joue à Airbnb

Je loue un appartement à une personne qui, selon toute vraisemblance, le sous-louerait très souvent, pour de courtes durées, à des touristes, à un prix sensiblement plus élevé que le loyer qu’elle me verse. Que puis-je faire? Puis-je demander au locataire de me verser les profits qu’il tire de son activité, qui ressemble à une activité commerciale? (Paulette M. Genève, Genève).

La loi prévoit que le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose, avec l’accord du bailleur. Le bailleur peut refuser de donner son accord à la sous-location dans plusieurs situations. La première est le refus du locataire de communiquer au bailleur les conditions de la sous-location, par exemple le montant du loyer ou la durée de la sous-location, ou encore le nom du sous-locataire. Le bailleur peut également s’opposer à la sous-location en cas de conditions abusives, c’est-à-dire lorsque le loyer de la sous-location est beaucoup plus élevé que le loyer principal, sans que cela ne soit justifié par des prestations supplémentaires du locataire. La jurisprudence considère qu’au-delà de 20% à 30% du loyer principal, le loyer est manifestement abusif. Enfin, le bailleur est fondé à rejeter la demande de sous-location lorsqu’elle présente pour lui des inconvénients majeurs, par exemple lorsque la destination des locaux est sensiblement modifiée.

Le Tribunal fédéral a introduit dans sa jurisprudence un quatrième motif de refus. Il s’agit de l’hypothèse dans laquelle le locataire abuse de son droit de sous-location. En effet, le bailleur peut également refuser son consentement lorsque la sous-location n’a pas un caractère provisoire, soit lorsque le locataire n’a pas l’intention de réutiliser la chose dans un délai prévisible.

Ces conditions étant alternatives, il suffit que l’une d’elles soit réalisée pour que le bailleur puisse refuser son consentement à la sous-location.

L’accord du propriétaire est indispensable

La mise à disposition par un locataire de son appartement pour de courtes durées via des plates-formes de type Airbnb est considérée comme de la sous-location. Votre locataire doit dès lors vous demander votre accord avant chaque sous-location et vous transmettre les conditions de cette mise à disposition. Vous pourriez vous entendre pour un accord de principe, mais nous vous le déconseillons pour que vous gardiez une meilleure visibilité de l’occupation de votre appartement.

A noter encore que la loi genevoise interdit cette mise à disposition pour une durée totale supérieure à 90 jours par année. A défaut, cela s’apparenterait à une activité commerciale, interdite selon la législation en vigueur.

Dans votre cas, votre locataire ne vous a visiblement pas demandé votre accord. Il convient dès lors de l’interpeller en de lui demandant de vous transmettre les conditions de ces mises à disposition, en particulier le montant des sous-loyers qu’il encaisse et les différentes dates ou périodes concernées.

Si le locataire ne répond pas à votre courrier de mise en demeure demandant les conditions de la sous-location, vous pourriez résilier son bail.

S’il vous transmet les informations et qu’il apparaît que les conditions de la sous-location sont abusives, vous pourrez alors refuser de donner votre consentement et lui demander de réintégrer son logement dans un délai de 30 jours, en le menaçant de résilier son bail s’il ne s’exécute pas, ou de mettre fin à ces mises à dispositions ponctuelles.

Les conditions d’un tel congé extraordinaire étant extrêmement strictes, je vous recommande également d’adresser à votre locataire un congé ordinaire pour la prochaine échéance contractuelle de son bail, afin de sauvegarder vos droits.

En outre, vous pourrez éventuellement exiger de votre locataire la remise du gain obtenu frauduleusement par la sous-location. Il y a quelques années, un locataire a été condamné à rembourser à son bailleur une somme de près de CHF 190 000.- avec intérêts, correspondant au profit réalisé frauduleusement.

Il est en effet admis que le locataire, procédant à une sous-location non autorisée, excède les limites du droit que lui confère le contrat et, en sous-louant sans droit la chose d’autrui, empiète sur le patrimoine du bailleur et gère frauduleusement l’affaire d’autrui. Le bailleur peut alors s’approprier les profits qui résultent de cette ingérence. Il faut néanmoins que le locataire soit de mauvaise foi, ce qui devra être examiné de cas en cas.

BREVES

Les Sprints de l’immobilier, 2e manche (droit privé)

La prochaine édition des sprints de l’immobilier aura lieu le 29 septembre 2020 en Webinaire, de 9h à 11h30. Sept orateurs de renom, professeurs ou avocats spécialisés, vous commenteront en une quinzaine de minutes chacun les dernières jurisprudences, modifications législatives ou changements de pratique en droit privé. Motivation de l’avis de fixation de loyer, loyers et Covid, nouvelles conditions générales, résiliation de bail pour sous-location ou hypothèque légale des artisans et entrepreneurs seront entre autres les sujets abordés durant cette matinée.

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