Réévaluation du parc immobilier

Haro à droite sur le projet de l’Etat

«Ce projet risque de déplaire à gauche, où on voudra sans doute taxer davantage, et à droite, où on exige la neutralité fiscale. Nous proposons un compromis qui protège les «petits» propriétaires et nous permet de rattraper soixante ans de retard par rapport aux autres cantons, qui ont procédé méthodiquement, au fur et à mesure. Si ce projet est critiqué par les deux bords politiques, c’est qu’il n’est pas si mauvais», a déclaré mercredi avec humour Nathalie Fontanet. La patronne des Finances cantonales présentait la RPI, réévaluation du parc immobilier, première du nom depuis 1964.

Le moins que l’on puisse dire, c’est que la conseillère d’Etat ne s’est pas trompée: vingt minutes après la présentation du projet gouvernemental, un communiqué de la Chambre genevoise immobilière arrivait aux médias, intitulé: «Une attaque fiscale sans précédent contre la propriété de son logement», avec comme exergue: «inique, insupportable et impensable». Le PLR, parti de la présidente du Département des finances, évoquait quant à lui «un projet inutile et une hausse d’impôt malvenue en temps de crise».

Résumons la vision de l’Etat: les villas, PPE et terrains n’ont pas été réévalués depuis près de soixante ans. La valeur fiscale et la valeur vénale se sont donc fortement éloignées, ce qui a conduit à des majorations un peu arbitraires de 20% à trois reprises, puis de 7% en 2018, chacun sachant que cette méthode par approximation ne pouvait continuer – la hausse de 7% a d’ailleurs été contestée, d’aucuns estimant que 20% eût été plus légitime. Le Conseil d’Etat estime que la situation genevoise ne respecte pas le principe de la Loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID), et qu’il y a inégalité de traitement entre anciens et nouveaux propriétaires. Nathalie Fontanet donne l’exemple de deux villas identiques, acquises l’une en 1982 et l’autre en 2016: leur valeur fiscale actuelle est de 1,15 million pour la première, 3,9 millions pour la seconde. D’autres différences de traitement, notamment en cas de succession, se manifestent.

Il s’agit donc pour l’Etat de réévaluer – selon une méthode en l’occurrence zurichoise – les biens des 18% de Genevois propriétaires (on parle là de villas, terrains et PPE, pas d’immeubles locatifs ni d’exploitations agricoles ou sylvicoles). Pour une villa, on estimera la valeur du terrain et du bâtiment; pour une part de PPE, la valeur fiscale au mètre carré servira de base. Dans les deux cas, il y aura une carte de zonage par commune, accessible sur le Net. Une commission d’experts, composée de fonctionnaires fiscaux et de professionnels privés, validera l’évaluation, qui pourra faire l’objet de recours soit de l’Administration fiscale, soit du contribuable.

Mesures d’accompagnement

Cette augmentation de la fiscalité immobilière s’accompagne de mesures en faveur des propriétaires âgés ou dont les revenus ne suffiraient pas à assumer cette charge. Une déduction sociale est prévue pour les personnes de 65 ans et plus, ainsi que pour la classe moyenne. La hausse ne pourra excéder une proportion plafond du revenu du contribuable (le taux d’effort sera de 1% jusqu’à 100 000 francs annuels, puis progressif jusqu’à 7% dès 350 000 francs). Toutefois, la générosité étatique a ses limites: ce train de mesures ne pourra pas être pris en cours de route – il prendra effet à l’entrée en vigueur de la loi – et il sera oublié quinze ans plus tard.

Impôt sur la fortune

Genève a le taux d’impôt sur la fortune (dès 300 000 francs, y compris biens immobiliers) le plus élevé de Suisse, notre pays étant par ailleurs l’un des seuls à connaître ledit impôt. L’Etat entend faire passer ce taux de 1% à 0,85% (en trois étapes). Mais parallèlement, il propose d’augmenter l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI), c’est-à-dire celui qui frappe la vente d’un bien et se fonde sur la différence entre le prix d’achat original et le prix de vente obtenu. D’une part, la libération de cet impôt si la vente porte sur un objet détenu depuis 25 ans serait supprimée,le gain étant taxé à 10%; d’autre part, l’IBGI augmenterait en trois ans de 10%. Les fiscalistes étatiques ont estimé que cette augmentation serait presque indolore, puisqu’elle porterait sur un gain effectivement réalisé au moment de la vente du bien. Rappelons ici que les contribuables considérés comme professionnels de l’immobilier (il suffit pour cela de vendre plusieurs biens durant la même année) sont lourdement taxés su ce type de bénéfices.

Selon les calculs du Conseil d’Etat, ces mesures rapporteront quelque 90 millions de francs par an aux finances cantonales (10 millions d’impôt sur la fortune et 30 millions d’impôt immobilier complémentaire, issus de la réévaluation, et 50 millions d’IBGI. Le projet gouvernemental va maintenant passer en Commision des finances du Grand Conseil, puis être débattu par les députés.

La CGI dynamite le projet

L’association des propriétaires du canton, par la voix de son secrétaire général Christophe Aumeunier et de son président Pascal Pétroz, a immédiatement réagi: «Le Conseil d’Etat souhaite aggraver la fiscalité des personnes physiques de CHF 225 millions!, résume-t-elle. Sur le plan juridique, l’urgence d’une mise en conformité est infondée, le Tribunal fédéral a jugé le système d’évaluation actuel conforme à la LHID (Arrêt du TF 2C 194/2018 consid. 5.3) Ensuite, Genève est le canton qui présente, selon les chiffres de la Confédération, l’indice d’exploitation du potentiel fiscal le plus élevé du pays. La fiscalité immobilière y est très lourde, avec les impôts sur le revenu et sur la fortune, mais aussi les impôts particuliers que sont les droits d’enregistrement, l’impôt immobilier complémentaire et l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers. Ces trois derniers impôts grèvent annuellement les propriétaires de plus de CHF 564 millions».

La Chambre genevoise immobilière conteste formellement le chiffre avancé par l’Etat de 90 millions: «Le projet représente non pas CHF 90 millions, mais plus de CHF 225 millions supplémentaires». Elle présente son propre calcul:

• Impôt cantonal sur la fortune hors impôt communal CHF 100,4 millions (nets en cas de baisse du taux);

• Impôt communal – estimation  de la

CGI – plus de CHF 42 millions;

• Impôt immobilier complémentaire

CHF 33 millions;

• Impôt sur les bénéfices et gains immobiliers CHF 50 millions.

«La ressource fiscale genevoise étant épuisée, notre association s’oppose avec force à la hausse des recettes de l’Etat temporairement ramenée à 90 millions, en raison des mesures d’accompagnement limitées à 15 ans au maximum», indique la CGI, qui préconise que les propriétaires occupant leur logement soient exonérés de l’impôt immobilier complémentaire, «seule mesure correctement ciblée pour réduire des valeurs fiscales «gonflées» par le fisc». Enfin, l’association considère que «la baisse du taux de l’impôt sur la fortune est un leurre: la diminution du taux de l’impôt sur la fortune ne génère, in fine, qu’une diminution de 8 millions de francs dont ne bénéficieraient que quelques contribuables, non propriétaires. La hausse de perception d’impôt est donc plus de 10 fois supérieure à la faible baisse qui résulte de cette opération. Enfin, la hausse de l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers n’a aucune justification. Cet impôt a été conçu, dans l’esprit de ses défenseurs, pour limiter la spéculation immobilière. Il a été admis depuis de très nombreuses années que son taux devait être de 0 après 25 ans de détention, tant il est vrai que toute forme de spéculation n’est plus imaginable après un laps de temps aussi long. La Chambre genevoise immobilière conçoit que l’Etat établisse une nouvelle méthode d’évaluation des appartements et des villas mais s’opposera, avec détermination à ce que cela soit pris comme prétexte pour alourdir la charge fiscale», concluent MM. Pétroz et Aumeunier.

Du côté du PLR, le président Bertrand Reich a publié un communiqué tout aussi clair: «Si nous reconnaissons la volonté de la conseillère d’Etat Nathalie Fontanet de trouver des solutions aux problèmes des Genevoises et Genevois et de faire avancer les choses, comme elle l’a fait sur d’autres sujets qui concernent la fiscalité, l’égalité ou la gestion du personnel de l’Etat, nous regrettons ce projet de loi qui cherche à régler un problème qui n’existe pas, ceci sur le dos des contribuables et en pleine crise économique. Genève connaît depuis trop longtemps une crise des dépenses et non pas une crise des recettes: c’est en réorganisant l’Etat que Genève débloquera les moyens de faire face à la crise, pas en étranglant fiscalement ses habitants!».

Réaction de Nathalie Fontanet

La ministre PLR, avec calme, a pris note des réactions de son camp politique et nous a déclaré: «Ce projet de loi de réévaluation du parc immobilier est accompagné de deux mesures visant à atténuer l’augmentation de la charge fiscale qu’il induit, en particulier pour les petits propriétaires et la classe moyenne. Une réévaluation par voie réglementaire, proposée par certains, serait extrêmement dommageable, car elle ne permettrait pas l’application de mesures d’accompagnement. Les propriétaires ne bénéficieraient ni de la déduction sociale, ni d’une baisse des barèmes de l’impôt sur la fortune. Ce projet de loi est désormais en main du Parlement qui l’étudiera et fera ses choix».

Vincent Naville



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