Densification en zone villas

L’actualité immobilière

Chronique juridique de Me Patrick Blaser

Les Communes reprennent le contrôle

En matière de densification des constructions dans la zone villas, les Communes ont perdu leurs prérogatives en 2013, puisque leurs préavis ne sont plus que consultatifs, c’est-à-dire sans effet obligatoire. Suite à la construction, depuis 2013, de nombreux petits immeubles en pleine zone villas, contre l’avis communal, le Grand Conseil vient de restituer aux Communes leur droit de décider de ce qui peut finalement être construit ou non dans leur zone villas.

Le Grand Conseil du canton de Genève a en effet adopté le 1er octobre 2020 diverses modifications de la Loi sur les constructions et les installations diverses (LCI), ainsi que de la Loi d’application de la Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LaLAT), relatives aux constructions dans la zone villas.

Et ce qui est symptomatique de l’esprit actuel du Grand Conseil, s’agissant de la zone villas, c’est que la loi votée mentionne expressément dans son intitulé que «Genève doit se développer dans le respect de son environnement et en bonne collaboration avec les Communes».

En substance, ces nouvelles dispositions ont pour objectif essentiel d’attribuer aux Communes la compétence de définir dorénavant elles-mêmes les périmètres dans le cadre desquels des constructions en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé pourraient être envisagées, en lieu et place de villas individuelles.

Et pour les Communes qui n’auront pas défini de tels périmètres de densification accrue, il sera nécessaire de recueillir leur préavis favorable pour pouvoir délivrer une autorisation de construire de telles constructions.

Densification accrue de la zone villas: la situation actuelle

Pour bien comprendre le sens et la portée des modifications de la LCI récemment adoptées par le Grand Conseil à propos de la densification de la zone villas, il convient de les replacer dans leur contexte.

Les dispositions actuelles relatives à la densification de la zone villas sont en vigueur depuis le 26 janvier 2013. Elles avaient été adoptées afin de mieux utiliser la zone villas, en favorisant une densification raisonnable de cette zone, tout en évitant le déclassement.

Pour atteindre ces objectifs, la LCI a fixé les divers taux de densifications (rapport entre la surface de plancher construit et la surface de la parcelle) suivants:

• entre 25% et 30% en fonction du standard de performance énergétique de la construction;

• entre 40% et 48% pour les constructions en ordre contigu ou en habitat groupé, en fonction de leur standard de performance énergétique;

• entre 50% et 60% pour ces constructions lorsqu’elles sont situées sur une parcelle ou un ensemble de parcelles contiguës supérieure à 5000 m2.

Pour des projets de construction en ordre contigu ou en habitat groupé présentant une densification accrue, située entre 40% et 48%, la LCI actuelle prévoit que ces constructions ne peuvent être autorisées que si les circonstances le justifient et que le projet est compatible avec «le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier».

Dans ce cadre, la LCI actuelle a ainsi réduit la portée du préavis de la Commune à sa plus simple expression, soit celle de n’être que consultative, c’est-à-dire sans aucun effet obligatoire. Et c’est à ce niveau que, depuis plusieurs années, le bât blesse le plus, puisque les préavis communaux, lorsqu’ils sont défavorables à un projet, ne sont pas obligatoirement pris en considération par le Département.

En revanche, pour les densifications situées entre 50% et 60% pour les surfaces de plus de 5000 m2, la LCI actuelle prévoit expressément qu’il reste nécessaire d’obtenir un préavis favorable de la Commune, sous forme d’une délibération communale.

Effets négatifs du préavis consultatif sur la zone villas

Certains milieux ont toutefois fait le constat amer que l’absence de force obligatoire des préavis communaux, lorsqu’ils sont défavorables à des projets de construction en ordre contigu ou en habitat groupé d’une densité de 40% à 48%, a rapidement débouché sur une multiplication de ce genre de constructions en zone villas, au détriment du caractère et de l’harmonie de cette zone.

En pratique, cette densification a en effet abouti à la construction en pleine zone villas d’innombrables petits immeubles avec un, voire même deux étages, très critiquables sur le plan urbanistique et architectural. Mais cela de façon parfaitement légale. En fait, ce qui devait rester l’exception est devenu la règle. Et cette règle s’est imposée aux Communes, qui n’avaient aucun moyen de s’y opposer, tout en devant passer de surcroît à la caisse pour adapter leurs infrastructures aux nouvelles constructions.

Nouvelles dispositions de la LCI: vers une «réhabilitation» du préavis communal

Certains milieux ont par conséquent dénoncé une dénaturation inadmissible de la zone villas, avec son lot de problèmes liés à la mauvaise intégration «esthétique» de certains immeubles dans cette zone et à l’augmentation du trafic automobile engendrée par ces nouvelles constructions. Ils ont été entendus, puisque le Département a ordonné en novembre 2019 un moratoire contre la densification accrue de la zone villas, laquelle a ainsi été gelée.

De son côté, le Grand Conseil s’est emparé du problème en modifiant les dispositions actuelles de la LCI relatives à la densification de la zone villas.

Pour l’essentiel, les modifications sont les suivantes:

• les Communes peuvent définir dans leur Plan directeur communal des périmètres précis où une densification accrue de la zone villas peut être envisagée;

• à défaut, une densification accrue de la zone villas ne pourra être autorisée qu’avec l’accord de la Commune;

• une surface en pleine terre, c’est-à-dire sans construction en surface ni en sous-sol et sans revêtement, doit être préservée.

Les nouveaux périmètres de densification accrue dans la zone villas

La LaLAT oblige les Communes à adopter un Plan directeur communal qui doit s’inscrire dans le cadre du Plan directeur cantonal. Dans ce cadre, le Grand Conseil vient de modifier la LaLAT, en y intégrant formellement la notion de périmètres de densification accrue de la zone villas.

La nouvelle teneur de la LaLAT prévoit ainsi que le Plan directeur communal doit, notamment, déterminer les périmètres de la zone villas qui peuvent faire l’objet d’une densification accrue, en y intégrant les voies d’accès existantes, à créer ou à modifier. Cette modification de la LaLAT liée à l’instauration de périmètres de densification accrue de la zone villas entraîne certaines modifications de la LCI.

La densification ordinaire de la zone villas

Les dispositions de la LCI relatives à la densification ordinaire de la zone villas ne sont quasiment pas modifiées. Ainsi, la surface de la construction, exprimée en mètres carrés de plancher, ne doit toujours pas excéder 25% de la surface de la parcelle, sauf dérogation permettant de porter cette surface à 27,5%, voire 30%, en fonction du standard de performance énergétique, dérogation qui est maintenue. Ces pourcentages sont applicables non seulement aux constructions rénovées, mais également, et c’est nouveau, aux constructions agrandies.

Préservation de surfaces en pleine terre

En revanche, la nouvelle LCI prévoit une nouvelle condition à l’octroi d’une autorisation de construire, à savoir celle de prévoir dans la demande d’autorisation «une surface de pleine terre». La loi définit la surface de pleine terre comme étant une surface dénuée de toute construction, tant sur sol qu’en sous-sol, et sans revêtement.

Les nouveaux périmètres de densification accrue de la zone villas

La nouvelle LCI ne change pas la possibilité actuelle de densifier de façon accrue la zone villas par des constructions en ordre contigu ou en habitat groupé en fonction de leur standard de performance énergétique voire, en outre, de la surface de la parcelle concernée, si elle est supérieure à 5000 m2. Toutefois, la nouvelle LCI réduit drastiquement la portée de ces dérogations, en ce sens qu’elles ne peuvent être envisagées que dans les périmètres de densification accrue, définis par un Plan directeur communal élaboré par la Commune et ayant été formellement approuvé par le Conseil d’Etat.

Par ailleurs, les projets de construction doivent être compatibles avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, comme c’est déjà le cas dans la LCI actuelle. Pour les Communes qui n’auront pas défini de périmètre de densification accrue dans leur Plan directeur communal, le Département, comme c’est actuellement le cas, pourra quand même accepter une densification accrue.

Mais cela, dorénavant, uniquement si la Commune a donné un préavis favorable, que les circonstances justifient d’accepter le projet et que ce dernier est compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier. Dans ce cadre, le préavis favorable obligatoire de la Commune restera nécessaire pour toutes les demandes d’autorisation de construire déposées jusqu’au 31 décembre 2022.

Entrée en vigueur des nouvelles dispositions

Sauf référendum, les nouvelles dispositions entreront en vigueur le lendemain de leur seconde promulgation dans la «Feuille d’avis officielle (FAO)», soit courant décembre 2020.

Elles ne s’appliqueront toutefois qu’aux autorisations déposées après cette publication et non à celles qui ont été déposées auparavant et qui restent par conséquent soumises à la LCI actuelle.

Patrick Blaser

Avocat associé de l’Etude Borel & Barbey, Genève

patrick.blaser@borel-barbey.ch

 



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