Contestation du loyer initial 

Coup de tonnerre pour les locataires!

Le Tribunal fédéral a rendu le 26 octobre dernier un Arrêt1 qui fera date dans l’histoire du droit du bail. En effet, notre Haute Cour est revenue sur une jurisprudence rendue il y a 34 ans, selon laquelle le rendement net maximal autorisé était limité à 0,5% au-dessus du taux hypothécaire de référence. Les juges de Mon-Repos sont également revenus sur la manière d’indexer la valeur des fonds propres dans le calcul du rendement net. Explications.

Les arrêts du Tribunal fédéral (TF) sont la plupart du temps destinés à un public averti et rédigés dans un jargon peu digeste pour un profane du droit. L’Arrêt rendu tout récemment par le TF brille au contraire par son caractère didactique et résume en 22 pages tout ce qu’il faut savoir de la contestation du loyer initial et du calcul de rendement.

Principes généraux

Le locataire qui conclut un nouveau bail peut en contester le loyer judiciairement dans un délai de 30 jours dès remise de la formule officielle de fixation du loyer initial, s’il l’estime abusif au sens de l’art. 269 du Code des obligations (CO). Est abusif un loyer qui permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée. L’art. 269a CO précise qu’un loyer est présumé non abusif lorsqu’il se situe dans les limites des loyers usuels du quartier. Ces deux dispositions opposent la notion de rendement net, fondée sur la rentabilité des fonds propres investis, à celle des loyers comparatifs de marché. Dans ce contexte, le TF commence par rappeler que la méthode des loyers comparatifs ne peut être utilisée que si un calcul de rendement n’est pas possible, soit parce que les pièces comptables font défaut, soit parce que l’immeuble est qualifié d’ancien (acquis il y a plus de 30 ans).

Calcul de rendement

L’Arrêt du TF se concentre sur la méthode de calcul du rendement net, qui s’opérait jusqu’alors de la manière suivante: (i) déterminer les coûts d’investissements effectifs de l’immeuble ou son prix de revient, (ii) en déduire le montant des fonds étrangers (emprunts), (iii) réévaluer le montant des fonds propres d’après le coût de la vie (ISPC) à concurrence de 40% des fonds propres, (iv) appliquer au montant des fonds propres un taux de rendement de 0,5% supérieur au taux hypothécaire de référence, (v) y ajouter toutes les charges d’exploitation de l’immeuble, (vi) ventiler ce montant pour obtenir le loyer admissible par logement et enfin (vii), comparer le résultat avec le loyer appliqué. L’Arrêt du TF change deux variables à ce calcul, soit (a) le taux de rendement applicable aux fonds propres et (b) la proportion des fonds propres à adapter au coût de la vie. Avant d’aborder ces deux points, revenons brièvement sur les faits de la cause.

Les faits

L’Arrêt traite d’une affaire vaudoise, dans le cadre de laquelle les locataires d’un appartement appartenant à une caisse de pension zurichoise avaient contesté avec succès le loyer initial de leur logement de 4,5 pièces et 101 mètres carrés. Les juridictions cantonales, sur la base d’un calcul de rendement net, étaient arrivées à la conclusion que le loyer mensuel de CHF 2020.- (hors charges) devait être ramené à CHF 900.-, et celui des places de parking de CHF 130.- à CHF 50.-.

Le bailleur ayant refusé d’apporter à la procédure les pièces comptables propres à déterminer le calcul de rendement, les juridictions cantonales se sont basées (i) sur le prix de transfert de l’immeuble à la caisse de pension en 2003, disponible auprès du Registre foncier, (ii) sur l’affirmation d’un témoin que toutes ses acquisitions étaient financées par 100% de fonds propres, et (iii) sur une proportion statistique (15%) du montant des charges par rapport à l’état locatif. Ce calcul aboutissait aux montants précités, que le recourant, soit le bailleur, estimait «choquants».

Adaptation des fonds propres

Presque malgré lui, le recourant a permis à nos juges fédéraux, par son argumentation subsidiaire qu’ils qualifient de «confuse», de revenir sur un principe jurisprudentiel établi en 1994, selon lequel seuls 40% du montant des fonds propres pouvaient être réévalués en fonction du coût de la vie. A l’époque, le TF justifiait cette limitation en expliquant que seule la partie des fonds propres exposés aux risques devait être réévaluée. Elle fixait cette proportion à 40%, en estimant que la vente d’un bien permettait généralement de recouvrer 60% au moins du prix de revient et que des prêts hypothécaires pouvaient généralement être contractés pour ce pourcentage. Cette jurisprudence, appliquée sans discussion depuis lors, avait été rendue dans un contexte d’explosion des taux hypothécaires.

Le TF, considérant certaines critiques de la doctrine, retient désormais qu’il n’est pas soutenable de ne revaloriser schématiquement que 40% des fonds propres sans égard aux fonds propres réellement investis, ce qui peut conduire à des résultats très inégaux selon que le propriétaire a ou non recouru à de l’emprunt. Le bailleur doit pouvoir couvrir ses charges et obtenir un rendement convenable quel que soit son mode de financement. Ainsi, 100% des fonds propres doivent être réévalués au coût de la vie (ISPC).

Taux de rendement admissible

A ce sujet, notre Haute Cour rappelle que la limitation du rendement maximum à 0,5% au-dessus du taux hypothécaire de référence avait été fixée en 1986, alors que ledit taux s’élevait à 5,5%, puis même 7% en 1992, tandis qu’il n’a cessé de baisser jusqu’à ce jour, pour s’établir à 1,25%. De manière surprenante, puisque la réflexion procède exclusivement d’une appréciation économique, voire politique, les juges fédéraux constatent que le rendement actuellement autorisé est insuffisant pour que les caisses de pension puissent servir des rentes convenables à leurs assurés et pour que les autres propriétaires puissent couvrir les risques locatifs usuels (logements vacants, difficultés de recouvrement, etc.).

En se basant sur les différentes interventions parlementaires et avis doctrinaux sur la question, le TF retient qu’il y a lieu de fixer le taux admissible à 2% en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2%. Il en conclut, dans le cas d’espèce, que le loyer hors charges de l’appartement doit être fixé à CHF 1390.-, et non à CHF 900.- comme l’ont retenu les instances cantonales.

Un revirement bienvenu

Si chacun pourra se faire sa propre opinion, probablement en fonction de sa condition de locataire ou de bailleur, il faut reconnaître que la méthode de calcul qui prévalait jusqu’alors n’était pas satisfaisante, puisqu’elle faisait fi du mode effectif de financement des immeubles et conduisait à des loyers en totale déconnexion avec la réalité du marché. Par ailleurs, si l’on pouvait admettre qu’un garde-fou à 0,5% se justifiait dans un environnement de taux d’intérêt à 5% ou 7%, il n’en est rien dans un contexte de taux d’intérêt historiquement bas. Rappelons encore que la «prime» de 2% admise par le TF n’est valable qu’aussi longtemps que le taux hypothécaire de référence ne dépasse pas 2%. Que se passera-t-il une fois ce taux dépassé? Nul ne le sait.

A cet égard, on peut déplorer la totale incapacité des parlementaires fédéraux à réformer un système légal suranné, insatisfaisant et sujet à l’appréciation de juges fédéraux dont la vocation démocratique n’est pas d’établir le droit, mais de l’appliquer.

L’opposition dogmatique et stérile témoignée par divers bords politiques et associatifs face à toute réforme du système nous conduit à un immobilisme dont souffrent et souffriront tant les locataires (en tant que cotisants au 2e  pilier) que les bailleurs. Les débats liés au droit du bail tournent malheureusement bien souvent à une caricaturale lutte des classes, faisant obstacle à tout débat raisonné, d’un côté comme de l’autre de l’échiquier politique.

Me Cédric Lenoir (Diplômé IEI)

Avocat associé en l’Etude 

Lenoir Delgado & Associés SA

cedric.lenoir@ldlegal.ch 

1.Arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020.

 

La marque de Mark (Muller)

L’un des protagonistes de l’affaire vaudoise à laquelle Me Lenoir fait allusion dans l’article ci-dessus, affaire qui devait aboutir à cette importante jurisprudence, n’est autre que l’ancien conseiller d’Etat Mark Muller, revenu à sa profession d’avocat spécialisé en immobilier. «En 2015, un propriétaire vaudois confronté à une demande de baisse de loyer d’un locataire m’a demandé de collaborer avec son avocat pour tenter de renverser la jurisprudence selon laquelle le rendement des fonds propres ne pouvait pas dépasser de plus de 0,5 % le taux hypothécaire de référence, soit 2,25 % (1,75 % à l’époque + 0,5), explique Me Muller. Je me suis donc lancé dans une critique juridique et, plus encore économique, de la jurisprudence en question. Il a également été convenu avec la Chambre vaudoise immobilière d’en faire un article pour les «Cahiers du bail», publié en 2016 (CdB 2016, p. 1 & ss)».

Outre un rappel de critiques déjà formulées par d’autres auteurs, notamment le lien artificiel entre le taux hypothécaire et le rendement des fonds propres, l’avocat genevois a surtout développé l’argument selon lequel le principe de base de la jurisprudence du TF était qu’il fallait tenir compte, dans la détermination du rendement admissible, des particularités de l’investissement dans l’immobilier. Mark Muller a donc relevé cinq points:

1. Sur la base des directives de l’Assocation suisse des banquiers , les banques accordent des prêts hypothécaires après avoir veillé à ce que les revenus locatifs couvrent un intérêt dit «calculatoire», qui se situait à l’époque entre 4,5% et 5%.

2. Le taux technique des caisses de pension, soit le taux fixé par l’Office fédéral des assurances sociales pour le rendement des caisses, était à l’époque de 2,75 %. Autant dire que le rendement des fonds propres admis pour le bailleur sur la base de l’art. 269 CO n’était pas suffisant pour permettre aux caisses de pension de respecter les exigences de la Confédération. Lorsque l’on sait qu’une grande partie des actifs des caisses sont des immeubles de rendement, il y avait un problème.

3. Le taux des intérêts de retard fixé par le Code des obligations est de 5%. On ne voit pas pour quelle raison les bailleurs ne pourraient pas obtenir un rendement de 5%.

4. Le rendement autorisé pour les loyers des logements sociaux était situé entre 4,5% et 7%.

5. La valeur fiscale des immeubles de rendement était à l’époque fixé entre 5% et 6% dans le canton de Vaud.

Un coup pour rien

Le TF a eu à se pencher une première fois sur ces arguments il y a deux ans environ, mais avait refusé de revoir sa jurisprudence, déclarant qu’il appartenait aux autorités politiques de se prononcer. «C’était bien évidemment faux, puisque c’était bien sa propre jurisprudence qui était en cause et qu’il s’agissait de revoir, insiste Me Muller. Il est heureux qu’il ait enfin, sur la base notamment de mon article dans les «Cahiers du bail», admis qu’il devait revoir sa jurisprudence. La nouvelle décision est tout à fait logique. Le droit du bail a pour but de lutter contre les loyers abusifs. Lorsque le taux hypothécaire était de 5% environ, comme lorsque l’ancienne jurisprudence a été établie, personne ne disait qu’un rendement de 5,5% était abusif. Le TF admet aujourd’hui un rendement de 3,25 %. L’on ne peut donc pas dire que ce soit choquant. Au contraire, des rendements de 1,75 % étaient nettement insuffisants, je dirais même abusivement bas».

N’ayant pas perdu sa combativité d’ancien secrétaire général de la Chambre genevoise immobilière, Mark Muller conclut: «Pour calculer la hausse de loyer admissible en cas de travaux de rénovation, la LDTR genevoise se fonde toujours sur un rendement des fonds propres investis de 0,5% de plus que le taux hypothécaire. Il faudrait certainement revoir cela à la lumière du récent arrêt du TF. Mais c’est une autre histoire…».

Propos recueillis par Vincent Naville



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