Finance immobilière

Dimitri Cassard, responsable de la succursale de Lausanne, chez DL MoneyPark

Les intérêts d’un crédit de construction

Afin de financer l’achat d’un terrain pour une construction immobilière, comme pour des travaux de transformation ou de rénovation d’immeuble d’habitation, il y a bien souvent lieu de recourir à un crédit de construction. Contrairement à un prêt hypothécaire où l’entier du crédit est libéré en une seule fois et les intérêts dus sur l’entier de la somme, la banque met à disposition une limite en compte courant.

Les intérêts, appelés intérêts intercalaires ou intérêts du crédit de construction, sont calculés sur le montant utilisé. Au taux de base est ajoutée une commission trimestrielle, justifiée par les coûts de traitement du crédit, le contrôle des factures et des bons de paiement, ainsi que l’allocation des paiements.

Les frais totaux du crédit de construction peuvent, dans certains cas, être intégrés au coût global de l’opération. Du fait que le futur propriétaire restera généralement locataire jusqu’à la livraison de l’objet, il n’aura ainsi pas à assumer un «double loyer» durant les travaux.

Prenons l’exemple suivant: le taux du crédit de construction est de 3,50%. Celui-ci est composé d’un taux de 2,50%, auquel s’ajoute 4 x 0,25% de commission trimestrielle. Le crédit de construction, prévu sur 12 mois, s’élève à CHF 800 000.-. Les intérêts intercalaires théoriques s’élèveront ainsi à CHF

28 000.- (CHF 800 000.- x 3,50%) pour toute la période. Néanmoins, tout dépend de l’utilisation effective du crédit. Tenant compte du fait que le crédit commence à zéro, les intérêts intercalaires avoisineront sans doute plutôt les CHF 14 000.-. Cette charge, estimée au moment de la mise en place du plan de financement, peut varier en fonction du montant du prêt, de la rapidité de son utilisation, de la durée de la construction, ainsi que de la possible variation du taux.

Certains organismes de financement offrent la possibilité de financer les acomptes du crédit de construction via un prêt hypothécaire fixe ou un taux Libor/Saron libéré par tranches d’un minimum oscillant entre CHF 100 000.- et CHF 200 000.- et appelé consolidation partielle. Quelques banques proposent aussi de consolider immédiatement l’intégralité du prêt au début des travaux. La somme totale est versée sur le compte de construction, débité au fur et à mesure de l’avancement du projet. Désavantage: la charge d’intérêt s’applique à la totalité du prêt. Toutefois, au vu des taux bas actuels, cette solution peut s’avérer intéressante. En effet, si nous reprenons notre prêt de CHF 800 000.- et que nous considérons un taux fixe 10 ans à 0,90%, le client aurait à débourser CHF 7200.- sur 12 mois, en lieu et place des CHF 14 000.- d’intérêts intercalaires planifiés initialement. En procédant ainsi, c’est-à-dire en bloquant le prêt à l’avance, le même client pourra également se protéger d’une éventuelle hausse de taux sur le marché.

L’option du taux réservé

Afin de garantir une certaine sécurité, vous pouvez, dès le début de la construction, réserver le taux d’intérêt du prêt hypothécaire pour une date définie de fin de construction: en langage bancaire, on parle de forward. Une majoration du taux est alors appliquée, mais vous avez la certitude de connaître le montant de vos futures charges. Aujourd’hui, avec les taux d’intérêt hypothécaires extrêmement bas, le coût de réservation est faible, voire parfois nul. Cette opération peut être réalisée avec l’établissement qui vous suit pour votre crédit de construction, ou avec un établissement tiers si le premier ne souhaite pas convertir le crédit de construction en prêt hypothécaire. Nous parlons ici de consolidation finale à la fin du chantier.

Attention, si vous effectuez des travaux de transformation dans un bien faisant déjà l’objet d’un financement fixe auprès de votre actuel partenaire financier, il ne sera pas possible d’effectuer ce même forward auprès d’un tiers pour la consolidation de ce nouveau financement.

Compte tenu de tous ces éléments, il apparaît nécessaire de réaliser une analyse complète et approfondie, afin de vous permettre de choisir la meilleure stratégie pour la construction de votre projet immobilier.

DL MoneyPark

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