La Chronique de CGI Conseils

par Anne Hiltpold, Avocate

Résiliation de bail pour cause de travaux

Je suis propriétaire d’un immeuble comprenant plusieurs appartements loués depuis plusieurs années à des locataires. Je projette d’entreprendre des rénovations conséquentes dans les appartements car bon nombre d’installations sont vétustes. Puis-je résilier le bail de mes locataires en raison de ce projet? (Geneviève P., Russin)

Lorsqu’on entend donner un congé en raison d’un projet de rénovation tel que le vôtre, on parle de congé-rénovation.

Il est rappelé que la résiliation du bail pour le prochain terme ordinaire n’exige pas de motif particulier et ceci même si elle entraine des conséquences pénibles pour le locataire.

Une telle résiliation est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi. C’est au locataire de le prouver en démontrant que la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection par exemple.

Dans de nombreux arrêts, les juridictions ont considéré que la résiliation du bail en vue de vastes travaux d’assainissement de l’objet loué ne contrevenait pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt à rester dans l’appartement durant les travaux et à s’accommoder des inconvénients qui en résultent car selon le Tribunal fédéral sa présence entrainera en règle générale des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux.

Selon la jurisprudence, une résiliation fondée sur une rénovation est contestable uniquement s’il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux ou seulement de manière insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou en cas de travaux extérieurs tel qu’une rénovation de façade ou un agrandissement de balcon.

Il s’agit ainsi de déterminer dans quelle mesure la réalisation des travaux envisagés dans l’objet loué serait compliquée ou retardée par la présence du locataire dans les lieux.

Selon la jurisprudence, l’élément déterminant pour exclure le caractère abusif du congé réside dans les retards ou les complications qu’entraînerait la présence du locataire durant les travaux. Si de tels retards ou complications ne sont pas à craindre, la réalisation des travaux ne justifie en principe pas le congé.

En outre, le Tribunal fédéral a eu l’occasion de préciser que le congé est abusif si le projet du bailleur d’entreprendre des rénovations ne présente pas de réalité tangible ou s’il n’est pas possible d’apprécier l’importance des travaux envisagés, notamment l’entrave provoquée par ceux-ci, sur l’utilisation à venir des locaux loués. Le congé doit également être annulé en raison de son caractère abusif si le projet de construction ou de transformation est objectivement impossible, notamment s’il est certain qu’il se heurtera à un refus d’autorisation de la part des autorisations administratives compétentes.

Il vous appartiendra ainsi de rendre vraisemblable la nécessité d’entreprendre les travaux invoqués et votre volonté réelle de les effectuer. Même si vous n’avez pas encore obtenu les autorisations nécessaires, vous devrez avoir un projet précis et détaillé des travaux envisagés. De vagues intentions ne sont pas suffisantes.

Brèves

Sprints de l’immobilier, 2ème manche !

Nos prochains Sprints de l’immobilier auront lieu le 30 septembre prochain via Zoom, de 9h à 12h.

Huit orateurs et oratrices de renom, professeur et avocat.e.s, se succéderont pour présenter des sujets d’actualité en droit du bail (loyers Covid, fardeau de la preuve et abus de droit pour la contestation du loyer), PPE (impact du virus dans la prise de décisions, changement des vitrages ou limitations d’activité du type accueil de jour) ou sur des questions de conflits de voisinage.

Informations et inscriptions sur www.cgiconseils.ch

Pour tout complément d’information

CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.



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